С нами надежноКак купитьНеобходимо знатьКонтактная информация ru en

Основные шаги

4.1. Проверка объекта недвижимости

Как только условия покупки и продажи будут согласованы с собственником или его/ее агентом, рекомендуем вам взять копию TAPU (правоустанавливающего документа) и проверить:

• Относится ли TAPU на самом деле к объекту недвижимости, в покупке которого вы заинтересованы;
• Находится ли этот объект жилой или коммерческой недвижимости в зоне, на которую распространяется План общего развития или План местного развития (если нет, пожалуйста, примите во внимание, что новый закон о правоустанавливающих документах не разрешает вам его покупку; пожалуйста, откажитесь от своего намерения);
• Действительно ли данный объект недвижимости принадлежит лицу, представившемуся вам как его «владелец» (сравните удостоверение личности этого лица с TAPU на объект недвижимости);
• Не находится ли этот объект недвижимости в совместной собственности (если так, то все ли участники собственности удовлетворяют требованиям продажи);
• Нет ли в TAPU примечаний, запрещающих продажу/покупку данного объекта недвижимости (продажа невозможна, если не выполнены необходимые условия, предусмотренные в примечании);
• Разрешает ли вам План общего развития (Imar Plani) или План местного развития возвести здание на участке земли (если рассматривается покупка участка земли и вы хотите построить на нем здание);
• Удовлетворяет ли здание всем требованиям, таким как стандарты сейсмостойкости (если вы намерены купить квартиру или дом, нужно проверить, все ли лицензии и официальные разрешения на объект недвижимости были ранее получены и должным ли образом);
• Нет ли у текущего владельца (владельцев) задолженности по налогам Налоговой инспекции;
• Нет ли у текущего владельца (владельцев) задолженности операторам коммунальных услуг;
• Работает ли агент, услугами которого вы пользуетесь (при наличии такового), на зарегистрированную компанию;
• Является ли юрист, услугами которого вы пользуетесь, уполномоченным юристом;
• Нет ли обязательного к выполнению договора с арендатором, пользующимся данным объектом недвижимости.

Кроме того, чтобы сэкономить время и не торопиться после, вам следует:

• Зарегистрироваться в местном налоговом органе и потом открыть банковский счет;
• Установить необходимые контакты с соответствующими специалистами, т.е. с хорошим юристом, с сертифицированным переводчиком, с независимым бухгалтером или агентом.

4.2. Подготовка проекта договора

Несмотря на то, что эти договоры не являются обязательными, согласно действующим правилам, и взаимного объявления о намерениях со стороны покупателя и продавца в регистрационном отделении TAPU (правоустанавливающих документов) достаточно, чтобы осуществить передачу собственности, наличие полноценного договора купли-продажи позволит вам оградить себя от некоторых потенциальных рисков, которые могут обусловить продавец или агенты.

Если вы пользуетесь услугами агента по недвижимости и/или юриста, пожалуйста, удостоверьтесь, что в договоре есть упоминание о ней/нем и его/ее подпись.

Пожалуйста, убедитесь, что договор включает в себя, по меньшей мере, следующее:

• Подробное описание объекта недвижимости (адрес, информация TAPU, техническое состояние и т. п.);
• Фактическая цена, уплачиваемая продавцу за данный объект недвижимости (пожалуйста, примите во внимание, что, когда договор включает в себя то или иное положение «о цене», тогда и вам, и продавцу необходимо заплатить государственную пошлину в размере 0.75% указанной в договоре стоимости. Тем не менее, заявление фактической цены позволит вам защитить все свои права в случае правового спора в будущем);
• Реквизиты банковского счета продавца (это должен быть единственный счет, на который перечисляются все платежи в адрес продавца);
• Реквизиты банковского счета специалиста, к услугам которого вы прибегаете (при наличии такового) (это должен быть единственный счет, на который перечисляются все платежи в адрес данного специалиста);
• Условия и сроки оплаты (платежи в адрес продавца, включая задаток, промежуточные платежи и окончательный платеж; платежи в адрес агента/юриста, при наличии таковых, оговариваются отдельно);
• Положение, подчеркивающее, что продавец и покупатель оплачивают каждый свои налоговые обязательства (некоторые продавцы могут вынуждать вас к оплате всех налогов, включая их налоги, касающихся продажи объекта недвижимости);
• Вознаграждения и комиссионные, подлежащие уплате юристу или агенту (это защитит вас от вовлеченности в дела об уклонении от налогов, которые могут быть обусловлены этими специалистами. Кроме того, это воспрепятствует получению этими специалистами недобросовестных заработков);
• На каких условиях и каким образом деньги, уплачиваемые покупателем, будут возмещены продавцом;
• Условия форс-мажора (например, если в будущем возникнет юридическое препятствие)
• Что будет происходить с текущими арендаторами (при наличии таковых)
• Что будет происходить с задолженностью (при наличии таковой) текущего владельца в отношении данного объекта недвижимости
• Что будет происходить с имеющейся мебелью (при наличии таковой)
• Могут ли стороны отказаться от продажи/покупки, и если да, то на каких условиях
• Как держать стороны в курсе текущих операций в местном отделении TAPU
• Как доверенность (при наличии таковой) будет отменяться или изменяться, как другие стороны будут получать информацию об этом
• Подробные постоянные контактные данные подписантов
• Что если одна из сторон нарушает закрепленные письменно обещания, кто и на каких условиях будет определять, что допущено нарушение
• Как будут решаться будущие разногласия
• Права и обязанности лиц, подписывающих договор
• Номера удостоверений личности граждан Турции (TC Kimlik No), подписывающих договор, регистрационный номер юриста, чьими услугами пользуются, в Коллегии юристов и номер компании, работающей с недвижимостью, в торговом реестре

4.3 Перевод проекта договора

Прежде чем подписывать договор, вам необходимо обеспечить его перевод на русский язык. Другими словами, рекомендуем вам иметь как русский, так и турецкий варианты текста договора. Настоятельно рекомендуем воспользоваться услугами сертифицированного переводчика, если вы не работали с русскоговорящим юристом. Стоимость услуг сертифицированных переводчиков умеренная.

Пожалуйста, примите во внимание, что, если вы будете полагаться только на устный перевод, это может привести к нежелательным ситуациям в будущем.

Вместо оформления двух отдельных договоров на турецком и на русском языках может быть очень полезно оформить двуязычный договор.

4.4 Нотариальное заверение договора

Настоятельно рекомендуем вам подписать обе версии договора, русскую и турецкую (или двуязычный договор) в присутствии государственного нотариуса и получить их нотариальное заверение. Это гарантирует, что:

• стороны подписали договор и их подписи подлинные;
• договор соответствует турецким законам и будет официально принят в любых турецких инстанциях;
• условия договора являются обязательными для всех его сторон.

4.5 Условия оплаты по договору

Чтобы снять объект недвижимости с рынка, вы можете внести задаток, сумма которого оговаривается между продавцом и вами. В некоторых ситуациях могут потребоваться промежуточные платежи.

Пожалуйста, примите во внимание, что сумма задатков при покупке недвижимости в Турции в среднем составляет от 5 до 30% от цены продажи. Промежуточные платежи должны быть, по возможности, минимальными.

И с продавца, и с вас могут взиматься комиссионные по недвижимости. В некоторых случаях только одна сторона может выплачивать комиссионные. Общая сумма комиссионных – около 3%.

4.6 Заявление в отделение TAPU

В качестве следующего шага и покупатель, и продавец (или их юридически уполномоченные представители) подают заявление в отделение TAPU о передаче собственности.

4.7 Документы, запрашиваемые отделениями TAPU

4.7.1 Физические лица

При подаче заявления покупатели (физические лица) должны предоставить в местное отделение TAPU следующие документы:

• Правоустанавливающий документ или документ, указывающий точное месторасположение объекта недвижимости (номер участка земли и т.п.);
• Паспорт и/или удостоверение личности покупателя;
• Две недавних фотографии покупателя паспортного формата, 4 см x 6 см;
• Если привлекается какой-либо агент:
  • Паспорт и/или удостоверение личности агента
  • Две недавних фотографии агента паспортного формата
  • Соответствующая Доверенность

4.7.2 Компании, осуществляющие прямые иностранные инвестиции (компании, учрежденные в Турции)

Компании, учрежденные в Турции согласно Закону о прямых иностранных инвестициях, должны оформить разрешительный документ, который от их имени подготавливает отделение Торгового реестра. Этот документ обычно включает в себя:

• Название/статус компании
• Имена уполномоченных представителей
• Указание на то, что вид/правовые особенности деятельности компании разрешают ей приобретение недвижимости

4.7.3 Компании, учрежденные за границей

Коммерческие компании, учрежденные в странах, с которыми существует взаимность по этому вопросу, подают официально заверенный разрешительный документ, подобный документу, описанному в предыдущем подразделе. Если нужна та или иная доверенность, тогда необходимы две недавние фотографии агента паспортного формата и соответствующая Доверенность.

4.8 Как отделения TAPU рассматривают компании, осуществляющие прямые иностранные инвестиции, и иностранные компании?

4.8.1 Компании, осуществляющие прямые иностранные инвестиции

Юридические лица (компании), учрежденные в Турции иностранными инвесторами или с их участием, могут приобрести недвижимость в Турции или ограниченные права в ней согласно целям деятельности, приведенным в Уставе компании.

4.8.2 Иностранные компании

Иностранные физические лица и торговые компании-юридические лица, учрежденные в зарубежных странах по законам соответствующих стран, могут приобрести недвижимость в Турции на условиях взаимности и при соблюдении правовых ограничений. В целях реализации принципа взаимности важно, чтобы права на приобретение недвижимости, предоставленные зарубежной страной собственным гражданам и коммерческим компаниям, учрежденным в зарубежной стране, по законам данной страны, также давались бы гражданам и коммерческим компаниям республики Турция.

Заявление о покупке недвижимости от такой компании в местное отделение Земельного кадастра передается в Главное управление TAPU (Земельный кадастр) в целях контроля взаимности. Главное управление перепроверяет заявление с Министерством иностранных дел, так как наличие взаимности между нашей страной и зарубежным государством в отношении торговых компаний определяется Министерством иностранных дел.

По получении подтверждения взаимности от вышеупомянутого Министерства и ответа от военных органов, подтверждающего, что соответствующий объект недвижимости не находится в запрещенных военных зонах и зонах безопасности, компания получает право на приобретение недвижимости.

Торговые компании-юридические лица, учрежденные в зарубежных странах по законам соответствующих стран, во время регистрации должны подать разрешительный документ с официальной печатью.

Иностранные коммерческие компании, являющиеся юридическими лицами, могут приобретать недвижимость, если работают согласно определенным законам, таким как Закон о содействии развитию туризма, Закон о нефти, Закон о промышленных зонах, и т.п. Кроме того, иностранные юридические лица, отличные от вышеуказанных коммерческих компаний, такие как иностранные благотворительные организации, иностранные фонды и иностранные общества и т.п. не имеют права на покупку недвижимости в Турции.

4.9 Выдача TAPU отделением TAPU

Наконец, после того как получено окончательное разрешение от военных органов, вам выдается официальный документ о собственности, называемый Правоустанавливающим документом (TAPU), более подробная информация о котором приводится в Разделе 4.

Не имея TAPU, вы не сможете считаться законным собственником недвижимости, даже если вы подписали юридически приемлемый договор купли с продавцом.

Рекомендуем вам на этой стадии осуществить платежи продавцу за вычетом задатка (и промежуточных платежей, при наличии таковых).

4.10 Заявление о приобретении в адрес местных властей

Вы должны подать заявление в Муниципалитет, уведомляющее о приобретении недвижимости, до конца года, в котором была совершена покупка. Вы просто заполняете форму и подаете ее в Муниципалитет. После этого должностные лица Муниципалитета сообщат вам, когда и в каком размере вам следует уплатить «налог на недвижимость».

покупка доверенность TAPU договор ипотека виза налоги таможня коммунальные услуги бизнес Необходимо знать